新界东北发展计划

古洞北住宅用地陆续展开地基工程（2023年4月）

粉岭北一带正陆续收地，部分用地正兴建或已建成住宅（2023年4月）

梧桐河

新界东北发展计划（英语：North East New Territories New Development Areas Planning）是香港政府进行中的发展计划之一，内容为将古洞北、粉岭北和坪𪨶／打鼓岭的农地划为新界东北新发展区，作为住宅和商业发展，合共占地787公顷；扣除绿化带后，实质发展土地达到320-330公顷。新发展区建成后，可以提供71,800个住宅单位（近7成单位为公共屋邨，占住宅用地25%），为188,100人提供居所。新界东北发展计划预期于2017年启动，预计2023年让第一批人口迁入居住，并于2031年完成所有工程。

发展区域

• 古洞：古洞村、松柏塱村、大头岭村
• 粉岭北：石湖新村、马屎埔村、天平山村、虎地坳村
• 坪𪨶／打鼓岭

沿革

港英政府于1990年代起研究发展新界东北成为新市镇。1998年，项目被纳入香港政府的全港发展策略检讨，惟后来经历香港经济衰退，计划一度被搁置。直至曾荫权于2007年连任香港行政长官后，规划署公布《香港2030》，以过去已经作出的研究咨询、交通网络及能够连接现有新市镇三个因素为理由，重新建议发展古洞北、粉岭北和坪𪨶/打鼓岭三个区域。于2008年，计划正式立项，展开公众咨询。

首阶段咨询文件列明，政府的房屋政策是停止兴建居屋，另外为了避免兴建屏风楼，要求尽力减低密度，因此787公顷的土地规划中只有21%是住宅用地，以低密度豪宅占多数，最终提出兴建53,000个住宅单位，公共屋邨占40%。

• 增加土地供应
• 减低香港市区发展的密集程度，以应付香港人口的增长：于2007年，香港政府估计至2030年的香港人口将会达到840万，于2040年达到890万。
• 发展工商业：首阶段公众参与资料显示，古洞北和粉岭北都主力为住宅发展，以应付香港人口的增长，坪𪨶/打鼓岭则作为“乡郊工业和露天贮物用途”。至第二和第三阶段的资料显示，以发展特殊工业、科技研究、创意、商业、教育及医疗等为目标。

首阶段公众参与资料：

新发展区的策略性位置

• 促进跨境经济活动，及中港两地的融合
• 深圳市的未来发展
  ——《第一阶段公众参与摘要》第10页

次阶段公众参与资料：

指导原则

• 新发展区的策略性角色：配合珠江三角洲的长远发展，并与深圳市的发展融合。
• …

第三阶段公众参与资料：

指导原则

• 新发展区的策略性角色：配合区域发展及与珠江三角洲的融合，新发展区已预留土地作特殊工业及优势产业，以推动香港经济发展。
• 以人为本的社区：…
• 可持续的生活环境：…
• 落实计划的安排：…
  ——《第三阶段公众参与摘要》第4页

新界东北最初拟发展古洞北、粉岭北及坪𪨶/打鼓岭三大区，发展局最终于2013年“拍板”优先发展古洞北、粉岭北。

时间表

1990年至2007年

• 1990年：香港政府于“全港发展策略检讨”中，研究新界东北的策略性增长潜力。
• 1998年：董建华提出要在新界东北发展“无烟环保城”，后来计划于2003年宣布暂时搁置。
• 2007年：香港政府发表《香港2030》，建议开拓古洞北、粉岭北及坪𪨶／打鼓岭新发展区和洪水桥新发展区。
• 2007年：香港行政长官曾荫权于《施政报告》中表示，会恢复进行洪水桥新市镇，以及古洞北新市镇、坪𪨶/打鼓岭新市镇以及粉岭北新市镇的规划及工程研究。

2008年至2011年

• 2008年11月－2009年3月（第一阶段公众参与）：政府向各乡事委员会、区议会、香港规划师学会、立法会发展事务委员会、环境保护署环境咨询委员会、城市规划委员会及古洞村及粉岭北的土地产权拥有者（包括新界原居民），简介新界东北发展方案。
• 2009年：发展局修订了3座新市镇的发展大纲，发展密度缩减，3座新市镇亦分别定出了不同主题，打造为多元化发展社区。
• 2009年11月－2010年3月：第二阶段公众参与。
• 2010年1月23日：政府召开居民咨询会

2012年

• 6月19日：第三阶段公众参与开始。
• 8月11日：立法会选举在即，粉岭北农村及居民联席举行“新界东北为谁发展？立法会新界东选举论坛”。透过论坛平台，让民间质询及了解各候选人就该发展规划的意见及立场，并表达意见。

8月18日居民大会

8月18日：政府于粉岭祥华社区会堂举行居民大会。不过场地只能够容纳320人，大会未开始时，会场外已经有约500名公众未能够进入。即使有会场内的市民离场，警察却不予场外的居民进场。未能够进场的村民唯有在场外大叫口号，要求政府废除《新界东北发展计划》、“停止假咨询”。加上参加的人数太多，场面混乱，整个咨询会举行了不足30分钟就告吹。政府因此将咨询期由原定的8月31日延后至9月底，改期于9月22日在能够容纳2,000人的粉岭联和墟香海正觉莲社佛教马锦灿纪念英文中学举行居民大会。

“开住party反规划”

9月2日，粉岭北农村及居民联席、打鼓岭坪𪨶保卫家园联盟和古洞北发展关注组合办“开住party反规划”，活动在添马舰政府总部举行。村民义卖本土特产、以图片及歌曲展示百年乡土情，“细诉政府规划不公不义，如何毁灭自然生态”。活动吸引了3,000位公众参加。

最后一次公众论坛

9月22日，香港政府于上水宝运路草地举行最后一次公众论坛，有约6,000人登记入场，当局设置了8,000个座位。发展局局长陈茂波于会上多次被质疑为何香港“无地建屋”，他回应时首次披露，香港政府现时持有的4,000多公顷土地（约9个天水围面积）之说实属误解，事实上只有2,100多公顷为住宅用地，不过需要预留当中6成，亦即1,200公顷作为“乡村式发展”，即是预留予原居民兴建丁屋；拨归一般市民的公私营住宅地只有480公顷。他说，新界东北新发展区是未来主要土地供应的来源，可以提供167公顷住屋用地，兴建53,000个住宅单位，因此“解决香港的住屋问题和发展需要，征用土地无可避免”。陈茂波又说，会确保新市镇是香港人的新市镇，包括兴建公共屋邨和居屋，私营房屋都是中小型单位，以及引入港人港地条款等。

规划署助理署长李启荣承认，近年香港人口的增长比较原先所预测的有所放缓，30年后的香港人口增长只有140万，而非190万人，但他指市民的住屋需求仍然殷切，现时必须展开规划。陈茂波说，现今香港社会已经由大家庭转为小家庭，住宅需求量上升，香港政府不能够停止觅地。发展局发言人在会后重申，新发展区在2007年、即上届政府管治时已经被列入为《十大建设计划》之中，3个阶段的咨询历时4年，若果将整个计划“撤回”或者“叫停”，意味着香港人的住屋问题无从改善。

论坛中，多位公众、团体及议员发言时要求撤回计划，但是陈茂波指发展计划不是要吞噬香港，多番表明不会撤回，每当他发言时台下前亦有人报以嘘声。粉岭北农村及居民联席代表卓佳佳及东北策略发展联盟发言人梁玉祥指出，计划建议在环境优美的乡郊土地兴建低密度豪宅，香港政府以发展为名，纵容地产商囤积农地，迫迁非原居民及农民，有官商勾结之嫌疑。

咨询会期间，代表正反的团队动员出席造势，上水乡原居民再度与反对规划人士最少两度发生了肢体冲突，警察总共收到4宗不同意见人士肢体冲突事件报告。咨询会结束后，陈茂波等官员在数十名警务人员的护送下，扰攘了10多分钟才能够乘车离开现场；其间有人向他掟水樽，更几乎击中陈，有人更向官员掟示威物品及撒阴司纸。

政府表明不会撤回计划

2012年9月23日，发展局局长陈茂波出席无线电视节目《讲清讲楚》时强调，新界东北发展计划不存在将新界东北地区融入深圳或发展为“边境特区”，他表示方案有相当的修改空间，毋须撤回。他又表示，当局无可避免要征地，但是赔偿会合理。对于居民要求不迁不拆，香港政府会考虑是否有调整的空间。于9月22日的咨询论坛上，他表示是一个突破，认为香港市民通过表达意见，可以消除误解。同年10月，政府推出一系列广告，内容以香港发展新市镇的历史从而达至今日的幸福水平，以展示发展新界东北的需要性。

2012年12月5日，陈茂波 表示政府正在详细整理及分析第三阶段公众咨询意见，将会适当调整新发展区的规划，包括将公营房屋比例上调至逾一半，并且物色地点兴建居屋。

2012年12月8日，立法会发展事务委员会召开特别会议，讨论新界东北发展规划，邀请了过百个团体及人士发表意见。发展局常任秘书长周达明表示，香港政府就新界东北发展的建议已经完成咨询，但是仍然会小心聆听及考虑意见，在技术容许下调整发展方向。同日，近百名新界东北居民由添马舰政府总部游行至中环恒基兆业地产总部，要求撤回新界东北发展计划。

2013年

2013年6月，行政会议通过新界东北发展计划最新修订方案，方案一改原先采用传统新市镇发展模式(即政府收回土地, 再公开拍卖)，使用“加强版”的传统新市镇发展模式，即容许土地拥有者(发展商)直接申请修订土地契约(例如由农地改为住宅用途)及补地价的形式进行(原址换地)。又会增加古洞北及粉岭北发展区的发展密度，提供单位数目上升至60,000个，公私营房屋比例亦调整至6比4，增加的主要为居屋单位。初步估计，首批住宅单位最早于2023年入伙，而两个新发展区则预计于2031年全部落成。

产业发展方面政府表示新发展区善用与内地日益频繁的经济互动，将提供约37,700个新增就业机会，其中包括研究与发展，商业零售及社区服务等的就业机会。古洞北新发展区沿粉岭公路设有约14公顷的“商业、研究与发展”用地群组，有潜力发展作不同类型的办公室及研究用途，并提供空间支援香港的优势产业发展。

在保育方面，除了塱原设“自然生态公园”外，政府表示收到很多意见希望可以在新发展区内保留更多农地，因此在新发展区保留了共58公顷土地作“农业”地带，让部分居民保持原有的生活方式。对于有意复耕的农户，政府会推出一个特殊农地复耕计划，包括位于古洞南一带划作“农业”地带的地方 (约34公顷)，协助受新发展区影响的真正务农人士复耕。

此外，暂时搁置坪𪨶/打鼓岭发展区。

2014年

2014年6月6日，立法会审议新界东北发展区的前期拨款申请期间，上百名反对新界东北发展计划的示威者冲入立法会，并且发生占领立法会事件。

2014年6月13日，逾千名反东北发展群众在立法会外集会，观看会议直播，要求政府撤回新界东北发展计划。由于会内议员提出大量临时动议“拉布”，拨款一直未能表决，村民和市民只是静坐及叫口号。在审议期间，财委会主席吴亮星不理泛民议员反对，多次阻拦议员提动议及企图“剪布”，激起大楼外示威人士及泛民议员强烈反弹。工党何秀兰在会议一开始反对主席的决定，并提出休会议案，并对动议进行个半小时辩论。最后建制派人数占优，以34票反对否决休会议案。

晚上7时40分复会，主席以张超雄议案数目太多为理由，先表决范国威等泛民议员提出的共27项议案，当这批议案全数否决，吴亮星再出招“剪布”。泛民议员对法律顾问马耀添及吴亮星的做法极为不满，陈伟业更一度走到吴面前理论，民建联黄定光见状亦走上前，令会议一片混乱，吴被迫再暂停会议，建制派和泛民遂与吴争辩，包括张超雄、范国威及陈志全三名议员更拉出自己座椅，坐在会议厅中间抗议。

晚上约8时45分，财委会主席吴亮星突然宣布“剪布”，不准议员再提问及提出动议，企图直接就拨款进行表决，激起场外村民和市民不满，一批学联成员最先冲向议会的公众入口，推倒架在门外的三重铁马，当时门外无警员把守，情况一度混乱，先后有记者、立法会保安和示威者倒地。

由于警方预先将所有铁马全部锁在一起，示威者推倒铁马后，即将全部铁马一并拖走。经过上周冲击事件，行管会已同意有需要时向警方求助，所以警方早已在立法会大楼内布防，即时动员大批警员在内顶住两个入口的趟门，与示威者隔着玻璃门对峙，又举起写有“停止冲击，否则使用武力”警告字句的红旗。有示威者企图以竹枝等物品撬开入口，但未能成功；有数名示威者就在入口右边的外墙以铁马撞毁石墙，令大楼出现突破口；大楼内的警员迅速掩至，组成人盾，向行近的人喷胡椒喷雾。

晚上9时半、即原定会议时间15分钟前，吴得知立会外示威者冲击，突以确保议员安全为由，宣布将会议提早结束，财委会始终未能通过东北拨款。

同一时间，警方在场外不断增援，出动数百名蓝帽子将整个立法会包围，所有人不准进出；立法会停车场的三个出入口亦落闸，连大楼内的建制派议员都未能离开；一众示威者就索性在示威区坐下留守。

凌晨2时，警方加强警力，展开清场行动。立法会保安及警方先后向示威者发出警告，留守的约190名示威者没有理会，手牵手坐在地上，由警员逐一抬走。清场行动约两小时后结束，警察公共关系科总警司许镇德表示，在立法会外的集会，最高峰时期约有900人，警方拘捕20男1女，介乎19至72岁，全部已获准保释，6月中旬至8月返署报到。被捕的社运人士周诺恒、议员张超雄的助理周振宇等，报称被警方带上警车后遭殴打。而香港电台电视部伍姓记者前晚警方清场期间被抬走，港台表示，对警方粗暴对待传媒的行为强烈不满。

立法会再度经历冲击后，特首梁振英强烈谴责示威者冲击立法会及警方防线，称事件是过去一连串违法事件后变本加厉。林郑月娥说，已分别与特首、保安局和立法会主席曾钰成开会商讨对策，要求立法会行政管理委员会认真检讨，防范再发生同类事件。陈茂波回应示威者冲击立法会，表明不会撤回新界东北发展计划。

终于在2014年6月27日晚上约10时通过议案。

争议

部分居民需要搬迁

受到计划影响的居民估计逾万，涉及范围包括古洞村、松柏塱村及大头岭村、粉岭北石湖新村、马屎埔村、天平山村及虎地坳村。

香港第一条老人村即将消失。2012年，石仔岭花园安老院收到必须搬迁的消息──石仔岭花园北面在新界东北发展规划底下，将变为住宅、商场和公共交通交汇处。

中港融合

开拓边境 创“特区中特区” 东方日报视像专访

边境禁区，我提的政策特色是什么呢？
就是说内地居民，进入这个边境禁区免签证

“

”

—— 梁振英 2012年6月13日

2012年6月13日，梁振英以候任香港行政长官身份接受《东方日报》视像访问，提及新界东北新发展区旁边的边境禁区可以变成“特区中的特区”，中国大陆人和外国人均可以免签证进入。根据《大公报》引述一国两制研究中心报道，随着新界东北地区住宅单位建设纳入计划，大陆居民落地签证进入的深港“边界特别发展区”开发逐渐进入活跃期；报道形容古洞北及粉岭北为“配合发展区”，将会为深圳特区及香港“边境特区”的开发提供住宅配套。

香港边境禁区与新界东北发展计划

2014年6月23日，就网上流传香港电台过往一集“头条新闻”的片段，引述梁振英曾称新界东北并非为内地人而设，但竞选时又说为内地人开放边境禁区，梁振英透过发言人表示，以前的边境禁区发展计划和现时的新界东北新市镇，是两个不同的地区，概念也完全不同，而新界东北新市镇不在边境禁区。发言人又称，特区政府没有边境禁区发展区的计划，故此不会有内地人免签证进入香港任何地方的可能。部分反对东北发展计划人士以“富豪双非教育城”形容是次计划。香港前中央政策组首席顾问刘兆佳指出，过去十年，香港政府经济发展策略的核心部分就是推动两地经济整合，批评梁振英“被人闹两闹而反对深港融合”，改称不是推动深港合作，令到原来支持梁的“爱国阵营”却步。

影响本地农业

此计划将会使到马屎埔村等村落原有的农地更改作为住宅或者商业用地，影响香港农业。有环境保护人士认为政府应该保留农地，鼓励有机农业发展。

咨询安排

• 首阶段咨询只联系了村长和原居民。
• 第三期咨询文件的发布地点仅有沙田和北角两处地点可以取得，被批评有意为难民众。

应付人口增长的必要性

香港时事评论员邹崇铭指出，政府过去多番高估香港人口的增长数目。若果香港人口增长放缓，则无急切需要发展新土地。

官商勾结嫌疑

香港政府早有意发展新界东北，地产商由那时起大幅收购和囤积土地。例如，新鸿基地产收购范围主要是文锦渡路至华山及天平山村的土地，新世界发展收购范围主要是梧桐河小桥至石湖新村一带，恒基地产则是乌鸦落阳及马屎埔村。而政府官员陈茂波则被揭发在发展区囤积农地1.8万呎。

如果发展计划属实，香港政府可能向地产商收购全部土地（预算以400亿收购相关土地）再拍卖；或者以公私营合作模式发展，容许地产商个别与政府闭门商议土地契约修改条款及补地价金额原址换地。后者引起部分香港市民担心如果以公私营合作模式发展，将会是另一宗利益输送事件。

土地争议

• 换地权益书讨论
• 农地补偿
• 迁坟
• 有环保团体要求应收回粉岭高尔夫球场用地作发展住宅，以取代发展古洞及粉岭北。虽政府表示地契于2020年才到期，目前不能进行收回程序。但有传媒翻阅高球场的地契，列明只要合乎“为改善香港”或“其他公共用途”，特首有最终决定权，在12个月通知期后收回高球场，毋须作出赔偿。政府消息人士表示，政府同意将高球场用地放入未来新界北发展，但规划及研究需时，最快也要15年后才可使用该地，高球场争议不应阻碍新界东北发展。不过，香港高尔夫球代表队成员黄焕民和黑纯一则表示，希望可以保留粉岭高球场，让香港高尔夫运动员有场地进行训练。2014年首季，规划署和土木工程拓展署开展为期约15个月的《发展新界北部地区初步可行性研究》，粉岭高尔夫球场被包括在研究范围内，以探讨发展其处的可行性。至2015年4月，根据初步研究评估，认为即使整座粉岭高尔夫球场所涉及的土地收回用以兴建住宅，碍于地形狭窄、种植有大量古树及山坟等因素，仅能够兴建10,000个豪宅单位。若然仅收回旧场(Old Course)，则仅能够兴建2,000个单位。

相关条目

• 反新界东北拨款示威
• 落马洲河套区
• 香园围口岸
• 前海深港现代服务业合作区

外部链接

政府资料

• 新界东北新发展区规划及工程研究 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
• 第一阶段公众参与资料 （页面存档备份，存于互联网档案馆）(pdf)
• 第二阶段公众参与资料 （页面存档备份，存于互联网档案馆）(pdf)
• 第三阶段公众参与资料 （页面存档备份，存于互联网档案馆）(pdf)
• 古洞北粉岭北新发展区 （页面存档备份，存于互联网档案馆） 发展局
• 优化土地供应
• 香港2030研究 （页面存档备份，存于互联网档案馆）

民间团体

• 新界东北发展关注组 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
• 马宝宝社区农场 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
• 香港本地农业发展关注组 （页面存档备份，存于互联网档案馆）
• 新界东北三区：反对东北规划特刊 （页面存档备份，存于互联网档案馆） 被逼迁村民问答 （页面存档备份，存于互联网档案馆） （2012年9月19日）

报道

• 无线电视节目《星期二档案》：谁搬我的家 （2012年9月18日）
• 有线新闻：示威者于立法会外集会现场（2014年6月13日）

立法会表决纪录

• 财委会前期拨款